Si vous avez réalisé ou connaissez l’investissement locatif, vous avez sûrement entendu parler de la loi Pinel et des différents avantages fiscaux. Depuis janvier 2023, un nouveau dispositif appelé Pinel Plus est entré en vigueur. Ce dispositif est complémentaire à la loi Pinel avant de le remplacer. Quels sont les nouveaux critères du Pinel Plus ? Qu’est-ce qui le différencie de la loi Pinel classique ? Les avantages fiscaux changent-ils ? Cet article vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Plan de l'article
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
En France, la loi Pinel a été conçue pour dynamiser l’investissement locatif dans le neuf ou le logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ce mécanisme offre à ceux qui franchissent le pas une réduction d’impôt pouvant s’élever à 21% de la somme investie, à condition de conserver le bien en location jusqu’à 12 ans.
Pour en profiter, il faut faire l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, implanté dans l’une des zones prévues (A, A bis, B1), puis s’engager sur une location nue, respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire, pendant 6, 9 ou 12 ans. Le montant du coup de pouce fiscal varie selon la durée d’engagement retenue.
Ce dispositif permet donc de constituer un patrimoine immobilier tout en profitant d’un avantage fiscal non négligeable. Mais il impose aussi des contraintes : plafonds de loyers, ressources des locataires, durée de location, et respect des critères d’éligibilité du bien. Avant de sauter le pas, mieux vaut passer au crible la rentabilité et les risques de l’opération.
Le nouveau dispositif Pinel Plus : ce qui évolue
L’État a mis sur pied le Pinel Plus tout en maintenant la loi Pinel, au moins jusqu’à la fin 2024. Les nouveautés concernant la loi Pinel sont à surveiller de près. Les avantages fiscaux tels qu’on les connaissait ont commencé à être revus à compter de janvier 2023. Désormais, les conditions d’accès à l’avantage fiscal sont plus strictes. Les logements éligibles au Pinel Plus doivent offrir un niveau de confort supérieur et répondre à de nouvelles exigences environnementales pour s’aligner sur les enjeux écologiques.
Des avantages fiscaux en baisse progressive
Avec le Pinel Plus, les critères à remplir sont plus nombreux et plus sélectifs que dans la version initiale de la loi Pinel. Depuis 2014, le dispositif a connu plusieurs prolongations. Mais depuis 2023, la mécanique change : les taux de réduction d’impôt diminuent année après année.
Pour un investissement réalisé aujourd’hui, la réduction fiscale tombe à 17,5% pour 12 ans de location, contre 21% auparavant. Voici comment évoluent les taux selon la période d’engagement :
Voici un aperçu des taux appliqués avant et après la réforme :
Réduction fiscale en 2022
- 6 ans de location : 12%
- 9 ans de location : 18%
- 12 ans de location : 21%
Réduction fiscale en 2023
- 6 ans de location : 10,5%
- 9 ans de location : 15%
- 12 ans de location : 17,5%
Réduction fiscale en 2024
- 6 ans de location : 9%
- 9 ans de location : 12%
- 12 ans de location : 14%
De nouvelles exigences pour les logements
Pour mieux saisir les évolutions, voici les grands points à passer en revue :
- Zones éligibles : Désormais, seuls les biens situés en zones A, A bis et B1 ouvrent droit au dispositif. Les zones B2 et C sont exclues.
- Durée de location : L’investisseur choisit d’engager son bien sur 6, 9 ou 12 ans.
- Plafonds : Les plafonds de loyers et de ressources des locataires sont réévalués en fonction de la localisation et du type de logement.
- Montant maximal investi : On ne peut pas dépasser 300 000 € par an et par personne, avec la possibilité de réaliser jusqu’à deux opérations par an.
- Performance énergétique : Les logements doivent répondre à des standards élevés (RT 2012 ou label BBC rénovation) et se trouver dans des secteurs à forte demande locative.
L’agencement et la luminosité du bien entrent aussi en ligne de compte. La surface minimale varie selon la taille du logement :
- Appartement 1 pièce : 28 m²
- 2 pièces : 45 m²
- 3 pièces : 62 m²
- 4 pièces : 79 m²
- 5 pièces : 96 m²
Autre exigence : chaque logement doit proposer un espace extérieur d’une surface minimale, selon la typologie :
- T1 ou T2 : 3 m²
- T3 : 5 m²
- T4 : 7 m²
- T5 : 9 m²
Pour les logements de trois pièces et plus, il faut également deux orientations différentes.
Les critères environnementaux prennent de l’ampleur
Le décret du 18 mars 2021 a redessiné les contours environnementaux pour les logements éligibles. Les biens neufs ou en VEFA doivent respecter les normes RT 2012, ou RE 2020 pour ceux dont le permis de construire est postérieur au 1er janvier 2023.
Concrètement, chaque logement doit respecter des plafonds de consommation énergétique (Cep) et garantir un confort d’été (Tic), selon la réglementation thermique en vigueur. Pour les biens dont la demande de permis intervient à partir de 2023, les exigences de la RE 2020 s’imposent.
Un organisme certificateur indépendant vérifie le respect de ces critères et remet un certificat de conformité. Ce document doit impérativement accompagner la déclaration fiscale pour que le propriétaire bénéficie de la réduction d’impôt Pinel.
Les atouts du Pinel Plus
Comme vous pouvez le constater, la nouvelle version du dispositif impose davantage de contraintes : exigences énergétiques renforcées, niveau de confort revu à la hausse. Mais l’intérêt principal demeure : une réduction d’impôt toujours significative. Pour une location de 12 ans, le propriétaire profite d’un abattement fiscal de 17,5% en 2023, ce qui reste loin d’être anodin.
L’objectif affiché du Pinel Plus est aussi de garantir aux investisseurs des logements à faible empreinte environnementale. Les biens concernés doivent être conformes d’entrée, sans nécessité de travaux à court terme. Ce dispositif se présente également comme un moyen de se constituer un patrimoine pérenne et de stimuler l’offre locative en France. À cela s’ajoute la possibilité de bénéficier d’une exonération temporaire de la taxe foncière durant les deux premières années.
Comment accéder au Pinel Plus ?
Pour profiter de la loi Pinel Plus, il faut répondre à des critères précis. Le logement doit être neuf ou acheté en VEFA et satisfaire les normes énergétiques imposées par le régime. Côté localisation, seules les zones A bis, A et B1 sont concernées, zones où la demande locative reste forte.
Le propriétaire s’engage à louer le bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Cette durée doit être respectée sous peine de perdre tous les avantages fiscaux accordés.
Le montant du loyer est plafonné, tout comme les ressources des locataires, en tenant compte du marché local et de la composition du foyer. Par exemple, pour une personne seule, le revenu annuel à ne pas dépasser est clairement fixé. Ce système vise à favoriser l’accès au logement pour les ménages à revenus modestes, tout en conservant une rentabilité correcte pour l’investisseur.
Il n’est pas obligatoire d’être résident français pour bénéficier de ces avantages, mais certaines démarches administratives supplémentaires seront nécessaires.
Comparer la loi Pinel et le Pinel Plus
La loi Pinel Plus constitue une évolution notable du dispositif initial de 2014. Les deux formules partagent certains points, mais plusieurs différences méritent d’être soulignées.
Premier point marquant : la durée d’engagement locatif minimale augmente. Là où la loi Pinel classique imposait 6 ans, le Pinel Plus pousse la période à 9 ans minimum, avec une option pour aller jusqu’à 12 ans.
Autre changement : le plafonnement des loyers dans les zones éligibles se fait plus strict. Les nouveaux plafonds sont abaissés de 10% par rapport aux anciens barèmes, rendant l’accès au logement un peu plus abordable pour les locataires ciblés.
Sur le plan géographique, si le cœur des zones reste le même (A bis, A, B1), le périmètre a été élargi pour inclure de nouveaux territoires, afin d’étendre la portée du dispositif.
Enfin, les nouveautés liées aux avantages fiscaux apportent leur lot de changements : les montants défiscalisables évoluent, avec une hausse pouvant aller de 5% à 15% selon la durée de location choisie. Un argument de poids pour attirer les investisseurs désireux de sécuriser leur projet immobilier tout en réduisant leur fiscalité.
Le Pinel Plus marque donc un tournant, s’ouvrant à de nouveaux profils d’investisseurs et imposant des exigences qui pourraient bien redéfinir les contours du marché locatif neuf ces prochaines années.
