Si vous avez réalisé ou connaissez l’investissement locatif, vous avez sûrement entendu parler de la loi Pinel et des différents avantages fiscaux. Depuis janvier 2023, un nouveau dispositif appelé Pinel Plus est entré en vigueur. Ce dispositif est complémentaire à la loi Pinel avant de le remplacer. Quels sont les nouveaux critères du Pinel Plus ? Qu’est-ce qui le différencie de la loi Pinel classique ? Les avantages fiscaux changent-ils ? Cet article vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
Plan de l'article
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal français qui vise à encourager l’investissement locatif dans l’immobilier neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21% du montant investi, répartie sur une période de 12 ans.
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Pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit acheter un bien immobilier neuf ou en VEFA, situé dans une zone éligible (zones A, A bis et B1), et s’engager à le louer nu à un locataire respectant des plafonds de loyers et de ressources pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Le montant de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement de location choisie.
Le dispositif Pinel permet ainsi de constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un avantage fiscal attractif. Il présente cependant quelques contraintes, notamment en matière de plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi que d’obligation de location et de respect de critères d’éligibilité pour le bien immobilier acheté. Il est donc important de bien étudier la rentabilité et les risques liés à cet investissement avant de se lancer.
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Le nouveau dispositif Pinel Plus : qu’est-ce qui change ?
Ce nouveau dispositif a été élaboré de façon à ce qu’il fonctionne simultanément avec la loi Pinel et ce, jusqu’en 2024. Les nouveautés concernant la loi Pinel sont à connaitre. Les avantages fiscaux étaient effectifs jusqu’en 2022 avant de changer progressivement à partir de janvier 2023. Les conditions ont été revues et ont été durcies. Les logements bénéficiant du Pinel Plus doivent offrir un meilleur confort et répondre à de nouvelles normes énergétiques pour répondre aux enjeux écologiques.
Une évolution des avantages fiscaux
Les conditions d’éligibilité sont plus exigeantes par rapport aux conditions de la loi Pinel classique. Depuis la mise en place de ce dernier en 2014, une prolongation a été effectuée à plusieurs reprises. Depuis 2023, le nouveau dispositif Pinel Plus fait évoluer les conditions. Les avantages fiscaux ne sont en effet plus les mêmes, ils changent de façon dégressive sur une durée de deux ans.
Si vous êtes un particulier qui investit cette année, votre réduction fiscale est de 17,5% au lieu des 21% auparavant (pour un engagement de 12 ans). Voici concrètement les réductions fiscales selon le temps d’engagement :
Réduction fiscale en 2022
- Engagement de 6 ans : 12%
- Engagement de 9 ans : 18%
- Engagement de 12 ans : 21%
Réduction fiscale en 2023
- Engagement de 6 ans : 10,5%
- Engagement de 9 ans : 15%
- Engagement de 12 ans : 17,5%
Réduction fiscale en 2024
- Engagement de 6 ans : 9%
- Engagement de 9 ans : 12%
- Engagement de 12 ans : 14%
De nouveaux critères sur le bien
- Zones éligibles : Le dispositif Pinel s’applique désormais uniquement aux zones A, A bis et B1. Les zones B2 et C ne sont donc plus éligibles.
- Durée de l’engagement de location : L’investisseur doit s’engager à louer le logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
- Plafonds de loyers et de ressources des locataires : Les plafonds de loyers et de ressources des locataires ont été révisés en fonction du zonage géographique et des caractéristiques du logement.
- Montant de l’investissement : Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an et par personne, dans la limite de deux investissements maximum par an.
- Conditions d’éligibilité des logements : Les logements doivent respecter des critères de performance énergétique (RT2012 ou label BBC rénovation) et être situés dans des zones où la demande locative est forte.
L’agencement intérieur ou la luminosité sont d’autres éléments à prendre en compte. En effet, la surface minimum du bien doit être de :
- 28m² pour un appartement 1 pièce
- 45m² pour un 2 pièces
- 62m² pour un 3 pièces
- 79m² pour un4 pièces
- 96m² pour un 5 pièces
Il faut aussi que les logements aient un accès extérieur systématique à surface minimale de :
- 3m² pour un T1 ou un T2
- 5m² pour un T3
- 7m² pour un T4
- 9m² pour un T5
Pour un appartement trois pièces ou plus, la présence de deux orientations différentes est un critère supplémentaire.
Des critères environnementaux
Le décret du 18 mars 2021 a modifié les critères environnementaux applicables aux logements éligibles au dispositif Pinel. Les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) qui bénéficient de la réduction d’impôt Pinel doivent respecter les normes environnementales RT 2012 ou les normes environnementales RE 2020 (pour les logements dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2023).
Plus précisément, les logements éligibles au dispositif Pinel doivent respecter les seuils de consommation énergétique (Cep) et de confort d’été (Tic) fixés par la réglementation thermique RT 2012. Pour les logements dont le permis de construire est déposé à partir du 1er janvier 2023, ils doivent respecter les exigences de la future réglementation environnementale RE 2020.
Le respect de ces critères environnementaux est vérifié par un organisme certificateur indépendant, qui délivre un certificat de conformité au propriétaire du logement. Ce certificat doit être joint à la déclaration fiscale du propriétaire pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt Pinel.
Les avantages du Pinel Plus
Vous le constatez, les évolutions de la loi Pinel sont plus contraignantes pour les propriétaires en exigeant de respecter d’avantage de normes énergétiques et un certain niveau de confort. L’avantage principal du dispositif se trouve dans la grande diminution d’impôt. En effet, si le bien est loué pendant 12 ans, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement fiscal de 17,5%, ce qui n’est pas négligeable.
L’objectif du dispositif Pinel Plus est que chaque investisseur soit propriétaire d’un bien ayant un faible coût en termes d’impact environnemental. Le bien ne doit pas avoir besoin de travaux à court terme pour être conforme et durable. Le Pinel Plus permet également de constituer un patrimoine rentable sur du long terme et de développer l’offre de l’immobilier en France. Il permet en plus de profiter de l’exonération de la taxe foncière les 2 premières années.
Les critères pour bénéficier du Pinel Plus
Pour bénéficier de la loi Pinel Plus, il est primordial de respecter certains critères. Le bien doit être neuf ou en état futur d’achèvement et répondre aux normes énergétiques qui sont exigées par ce dispositif. Le logement doit se situer dans une zone éligible du territoire français : zone A bis, zone A ou zone B1. Ces zones correspondent à des villes où la demande locative est forte.
Le propriétaire doit s’engager à louer son bien pendant au moins 6 ans et jusqu’à 12 ans maximum. Il peut choisir entre trois durées possibles : 6, 9 ou 12 ans. Si le bien n’est pas loué sur cette période, l’avantage fiscal sera perdu pour l’intégralité de la réduction fiscale accordée.
Il y a un plafonnement des loyers que le propriétaire peut fixer en fonction du marché local ainsi qu’un plafond de ressources pour les locataires qui dépendent du nombre de personnes occupant le logement (ex: si une personne seule occupe le logement alors son revenu annuel ne devrait pas dépasser plus de X euros). Cela permet d’accroître l’accessibilité financière pour les ménages modestes tout en garantissant une rentabilité intéressante pour les investisseurs.
Il faut aussi savoir qu’il n’y a pas besoin d’être résident français pour profiter des avantages offerts par ce dispositif mais cela exige toutefois certaines formalités administratives supplémentaires.
Les différences entre la loi Pinel et la loi Pinel Plus
La loi Pinel Plus est une évolution de la loi Pinel mise en place en 2014. Les deux dispositifs partagent certains points communs mais présentent aussi des différences notables.
Le principal changement apporté par la loi Pinel Plus est l’allongement de la durée d’engagement locatif minimum exigée pour bénéficier du dispositif. Alors que la loi Pinel imposait une période de location minimale de 6 ans, celle-ci passe à 9 ans avec le nouveau dispositif et peut aller jusqu’à 12 ans.
Le plafonnement des loyers pratiqué dans les zones éligibles est plus strict avec la loi Pinel Plus. Si les niveaux étaient déjà fixés dans le cadre du précédent dispositif, ils sont désormais abaissés à hauteur de -10% par rapport aux barèmes initiaux.
Un autre point important concerne l’éligibilité géographique : si les mêmes zones demeurent concernées (A bis, A et B), certains territoires supplémentaires ont été ajoutés au titre de cette nouvelle réglementation. Le but étant notamment d’étendre davantage ce système fiscal incitatif sur tout le territoire national.
Pensez à bien noter les nouveautés importantes quant aux avantages fiscaux proposés avec cette réforme. Celle-ci touche notamment aux montants défiscalisables accordés. Ces derniers augmenteront entre 5% et 15% selon que l’on opte pour une location sur neuf ou douze années. De quoi potentiellement renforcer l’attractivité de ce type d’investissement locatif pour les investisseurs immobiliers.
La loi Pinel Plus représente une évolution considérable et intéressante du dispositif initial qui saura sans aucun doute séduire un public encore plus large.
