Vous voulez savoir comment devenir un marchand de marchandises ? LegalVision répond à toutes vos questions !
LegalVision mobilise ici son expertise juridique afin de clarifier les contours du métier et les statuts envisageables pour l’achat-revente immobilier. Voici les points à surveiller de près :
I/ Qu’est-ce qu’un marchand de marchandises ? II/ Peut-on devenir un marchand auto-entrepreneur ? III/ Cette activité peut-elle être réalisée par la création d’un ICS ? IV/ Qu’en est-il du statut d’une société commerciale ? V/ TVA applicable sur marge VI/ Diminution des honoraires de notaire
I/ Qu’est-ce qu’un marchand de marchandises ?
Le marchand de marchandises se spécialise dans l’achat puis la revente de biens immobiliers : terrain, maison, immeuble, local d’entreprise… L’objectif reste limpide : générer une plus-value. Très souvent, il entreprend des travaux de rénovation ou de valorisation pour rehausser la valeur du bien avant de le remettre sur le marché.
Ce métier ne requiert aucune formation spécifique ni diplôme préalable. En clair, toute personne motivée peut se lancer, à condition de respecter le cadre légal. Cela distingue le marchand de marchandises de l’agent immobilier, qui agit comme intermédiaire et doit répondre à d’autres exigences. Le marchand, lui, reste propriétaire des biens qu’il rachète et revend.
S’engager dans cette voie implique des démarches administratives relativement accessibles, bien plus légères que celles imposées à l’agent immobilier. En résumé, le marchand de marchandises gère directement ses opérations d’achat et de revente, sans jouer le rôle de tiers entre vendeur et acheteur.
II/ Peut-on devenir un marchand auto-entrepreneur ?
Certains avancent la possibilité de se lancer sous le régime de l’auto-entrepreneur, mais ce choix n’est pas adapté à l’activité de marchand de marchandises.
Premièrement, le statut expose votre patrimoine personnel. En tant qu’auto-entrepreneur, il n’existe aucune réelle séparation entre vos biens privés et ceux liés à l’activité. En cas de difficultés, vos biens personnels peuvent être saisis par les créanciers si vous ne remboursez pas les prêts contractés pour financer vos opérations immobilières.
Autre limite : le régime impose un plafond de chiffre d’affaires annuel de 170 000 €. Dès que vous dépassez ce seuil, vous sortez du cadre de l’auto-entreprise. Or, dans le secteur de l’achat-revente immobilier, ce plafond est vite atteint, ce qui freine rapidement toute ambition de développement.
Mais au-delà de ces inconvénients pratiques, la règle est sans appel : il est interdit d’exercer le métier de marchand de marchandises sous le régime micro-entrepreneur. Ce statut n’a pas été conçu pour des activités commerciales nécessitant des investissements conséquents et des opérations à fort enjeu financier.
III/ Cette activité peut-elle être réalisée par la création d’un ICS ?
Le terme de Société Civile Immobilière (SCI) suscite souvent des confusions. Beaucoup imaginent qu’il s’agit du véhicule idéal pour l’achat-revente, mais ce n’est pas le cas. La réalité : l’activité de marchand de marchandises relève du commerce pur, alors que la SCI ne permet que des opérations civiles, comme la gestion et la location de biens immobiliers non meublés.
La législation est claire : une SCI ne peut pas acheter puis revendre des biens dans une logique spéculative. Pour de la location meublée, il s’agit même d’une activité commerciale, qui sort du cadre de la SCI. En revanche, pour un projet de construction-vente, il faut créer une SCCV (Société Civile de Construction Vente), et ce, pour chaque opération distincte.
En définitive, la SCI n’apporte aucune solution pour exercer légalement le métier de marchand de marchandises.
IV/ Qu’en est-il du statut d’une société commerciale ?
La société commerciale représente de loin la structure la plus adaptée pour se lancer dans l’achat-revente immobilier. Elle permet de protéger le patrimoine personnel des associés en limitant leur responsabilité au montant de leurs apports.
Selon la composition de votre équipe et vos ambitions, plusieurs options sont envisageables :
- La SAS (Société par Actions Simplifiée) ;
- La SARL (Société à Responsabilité Limitée).
La SAS est souvent plébiscitée pour sa souplesse et sa liberté statutaire. Si vous souhaitez exercer seul, d’autres formes existent :
- La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) ;
- L’EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée).
La SASU fonctionne sur le même principe que la SAS, mais pour un associé unique. Beaucoup de marchands de marchandises démarrent ainsi, avant d’évoluer vers des structures plus collectives.
Ce choix statutaire vous protège des dettes sociales, sauf en cas de gestion fautive ou de manœuvres frauduleuses. Par ailleurs, la loi rappelle clairement : les opérations d’achat-revente de biens immobiliers ne sont pas compatibles avec le statut d’entrepreneur indépendant.
V/ TVA applicable sur marge
Le régime fiscal du marchand de marchandises offre certains avantages. La TVA n’est due que sur la marge dégagée à la revente, c’est-à-dire la différence entre le prix d’achat (travaux compris) et le prix de revente.
Concrètement, si vous achetez et rénovez un appartement pour 300 000 €, puis le revendez 350 000 €, la TVA ne s’applique que sur les 50 000 € de bénéfice. Le taux classique atteint 20 %.
Il existe cependant des situations particulières, notamment lorsqu’un immeuble est revendu dans les quatre ans suivant son acquisition. Dans ces cas, un conseil juridique s’avère indispensable. Un avocat spécialisé pourra vous aider à vérifier la fiscalité applicable à chaque opération.
La fiscalité sur les bénéfices dépendra quant à elle du statut choisi pour la société.
Pour une entreprise individuelle ou une société où la responsabilité est illimitée, le marchand (ou chaque associé) relève du régime fiscal des commerçants. Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, la fiscalité s’applique sur le montant des marges réalisées.
Dans les sociétés à responsabilité limitée (SASU, SAS, SARL), le taux d’imposition est de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices, puis 28 % jusqu’à 500 000 €, et 33 % au-delà. Ce taux a vocation à être abaissé à 26,5 % à l’horizon 2021. Les revenus perçus au titre de revenus fonciers sont ensuite taxés séparément.
VI/ Diminution des honoraires de notaire
Le marchand de marchandises sollicite régulièrement un notaire pour ses opérations d’achat et de revente. À ce titre, il bénéficie d’un régime de frais de notaire bien plus avantageux que celui appliqué aux particuliers.
À titre d’exemple : là où un particulier doit s’acquitter de frais avoisinant 7 à 8 % du prix d’achat, le marchand de marchandises ne règle que 2 à 4 % de frais de notaire. Cet avantage pèse lourd dans la rentabilité globale des opérations.
Choisir le bon statut, c’est prendre position entre protection, ambition et potentiel de développement. Un marchand de marchandises averti sait que le choix du cadre juridique conditionne son agilité sur le marché comme sa capacité à saisir chaque opportunité. La route vers la réussite dans l’achat-revente immobilier commence souvent par cette décision structurante.
