Crédit immobilier et HCSF : de nouvelles règles mises en place

Depuis le début de l’année, les règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ont évoluées. Les nouvelles recommandations sont plus contraignantes pour les emprunteurs juridiquement parlant. On vous explique tout dans cet article, ainsi que la meilleure façon d’obtenir un crédit immobilier.

Les nouvelles recommandations du HCSF

Le Haut Conseil de stabilité financière a été fondé en 2013 par le Ministère de l’Économie et des Finances, en association avec l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) et la Banque de France. Son objectif est de réaliser des recommandations afin de rappeler les fondamentaux relatifs à la distribution des crédits immobiliers en France. Par exemple, cette instance a demandé à ce que le taux d’endettement des ménages soit mieux respecté par les établissements bancaires.

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Les règles initialement annoncées en décembre 2019 sont devenues obligatoires au mois de janvier 2022. Les nouveaux critères d’attribution des crédits sont les suivants :

• La durée d’emprunt ne peut plus excéder 25 ans.

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• Le taux d’endettement maximal est passé de 33 à 35 %, l’assurance emprunteur incluse.

Néanmoins, les établissements financiers ont la possibilité de déroger à ces critères dans 20 % des dossiers soumis chaque trimestre. Ces exceptions doivent concerner à 30 % les primo-accédants, dont 80 % relatif à l’achat d’une résidence principale.

Quelles conséquences pour l’emprunteur ?

Il faut aussi savoir que ces nouvelles normes étaient déjà mises en applications depuis plusieurs mois par certaines banques et les conséquences sur les consommateurs devraient donc être limitées. L’objectif premier de ces évolutions est de rendre l’emprunt immobilier plus sûr, afin d’éviter au maximum les dossiers de surendettement. Les principales répercussions risquent donc de se voir sur les primo-accédants, dont les dossiers sont souvent considérés comme les plus à fragiles.

Alors pour couvrir les risques, il devient plus que nécessaire d’avoir un apport suffisant lors de l’achat d’un bien immobilier. Et pour éviter d’être confronté à un refus d’attribution de crédit, mieux vaut bien préparer son dossier.

Établir le budget correspondant à ses ressources…

La première chose à faire si vous souhaitez investir dans un nouveau bien immobilier, est de définir votre budget et de calculer votre capacité d’emprunt. Cette dernière dépendra de plusieurs éléments :

• Votre apport. Plus il sera conséquent, plus vous aurez de possibilités. En moyenne, les établissements bancaires exigent un apport d’un minimum de 10 % du prix de vente. Il sert à couvrir les frais de notaire, de dossier, mais aussi les frais de garantie.

• Le taux d’endettement. Il se calcule en réalisant le rapport des charges et des revenus.

• Les revenus.

• Les charges.

• La mensualité de crédit. Elle se compose des intérêts à régler à la banque et au capital à rembourser tous les mois.

• La durée du crédit.

Sachez que pour mettre toutes les chances de votre côté, notamment si vous avez d’autres emprunts en cours, il est possible de penser au rachat de crédit. Cela vous permettra de réduire les mensualités et de rediriger une partie de vos dépenses vers un autre poste.

… Et choisir un crédit adapté à sa situation

Un prêt immobilier ayant pour but de s’adapter aux besoins et au budget de l’investisseur, il demeure important qu’il soit bien adapté. Diverses options de crédit peuvent être proposées, pour ajouter de la flexibilité au plan de financement. La franchise, par exemple, est un mécanisme permettant de débuter le remboursement après le déblocage des fonds. Le prêt gigogne, quant à lui, offre la possibilité de scinder le financement en deux prêts distincts. L’un se fera sur une courte durée et à un taux bas, tandis que le second aura un taux plus élevé et sera plus étalé dans le temps. Certaines banques proposent aussi un système de lissage. Il s’agit d’une solution pratique si vous avez plusieurs crédits en cours.

Quels documents fournir lors d’une demande de crédit ?

Lorsqu’un futur acheteur fait une demande de prêt immobilier, des documents doivent être fournis à l’établissement bancaire, pour que celui-ci puisse constituer le dossier. Ainsi, la banque devra connaître la situation personnelle du potentiel investisseur et il faudra pour cela transmettre une pièce d’identité, un livret de famille, de mariage ou un certificat de PACS, ainsi qu’un justificatif de domicile de moins de trois mois.

Des documents liés à la situation financière seront aussi demandés. Devront ainsi être transmis :

• Le contrat de travail.

• Les trois derniers bulletins de salaire ou les trois derniers bilans comptables pour les artisans et commerçants.

• Les relevés de comptes bancaires des trois derniers mois.

• Les deux derniers avis d’imposition.

• Les justificatifs de crédits, placements ou revenus fonciers.

• Un titre de pension ou de retraite des trois derniers mois, en cas de besoin.

Enfin, des documents relatifs au projet immobilier lui-même devront être présentés. Le compromis ou la promesse de vente signée, tout d’abord. L’avant contrat, dans le cas où il s’agirait d’un bien immobilier neuf. Les devis et justificatifs dans le cas où des travaux devraient être réalisés. Le justificatif du montant de l’apport. Une fois tout cela communiqué à votre établissement bancaire, il vous restera à attendre son verdict.

Les astuces à connaître

Dans l’optique de trouver le crédit qui sera le plus avantageux pour vous, la première chose à faire est de comparer les offres de plusieurs banques. Ainsi, vous pourrez choisir celle qui vous fera payer le moins de taux d’intérêt, mais aussi et surtout celle qui sera la plus adaptée à votre profil.

Si vous êtes actuellement locataire et que vous commencez à regarder les annonces, prenez de l’avance dans la constitution de votre dossier de prêt. Vous pourrez ainsi accélérer les démarches si vous tombez sur le bien immobilier de vos rêves. Et pour vous aider dans vos démarches, vous pouvez évidemment vous faire accompagner par un professionnel du courtage. Il vous épaulera tout au long de vos recherches, puis de l’obtention de votre prêt. Enfin, n’hésitez pas à aller prospecter auprès des agences immobilières, afin d’être prévenus à l’avance des nouveaux bien qui arriveraient sur le marché.

Les conséquences sur le marché immobilier

L’impact des nouvelles règles mises en place par le HCSF ne se limite pas seulement aux banques et emprunteurs. En effet, ces mesures ont aussi eu un impact significatif sur le marché immobilier.

D’une part, les prix de l’immobilier pourraient subir une baisse en raison d’un accès plus difficile au crédit. Les emprunteurs avec des revenus modestes ou irréguliers pourraient avoir du mal à obtenir un prêt hypothécaire et être contraints de renoncer à leur projet immobilier. Cela pourrait entraîner une diminution de la demande de logements et donc faire baisser les prix.

D’autre part, cette réglementation pourrait encourager certains investisseurs étrangers à se tourner vers d’autres pays où les conditions sont plus avantageuses et moins restrictives en matière de crédit immobilier. La France risquerait ainsi de perdre certainement sa position privilégiée sur le marché international des investissements immobiliers.

Il est possible que cela favorise l’émergence d’une nouvelle forme de financement alternatif tel que le crowdfunding immobilier qui permettrait aux particuliers d’investir ensemble dans un même bien immobilier sans passer par une banque traditionnelle.

Cette solution peut sembler intéressante car elle offre la possibilité aux particuliers ayant peu accès au crédit traditionnel mais souhaitant néanmoins investir dans l’immobilier, d’accroître leur patrimoine via ce type d’opération collective.

Si ces nouvelles règles devraient avant tout protéger les emprunteurs contre des situations financières difficiles, leurs répercussions sur le marché immobilier restent incertaines et pourraient générer des effets contraires. Il est donc primordial de suivre attentivement les évolutions du secteur dans les mois à venir afin d’en comprendre toutes les conséquences.

Comment négocier les nouvelles règles avec sa banque ?

Les nouvelles règles mises en place par le HCSF ont rendu l’accès au crédit immobilier plus difficile pour certains emprunteurs. Si vous êtes dans cette situation et que votre dossier de demande de prêt hypothécaire a été refusé, il peut être intéressant d’essayer de négocier avec votre banque.

Pensez à bien comprendre pourquoi votre demande a été rejetée. Les nouvelles normes imposées par le HCSF sont strictement appliquées par toutes les institutions financières opérant sur le marché français. Votre banquier doit donc justifier son refus en se basant sur des critères objectifs tels que vos revenus, la nature et la stabilité de vos contrats professionnels ou encore votre capacité à assumer une charge mensuelle importante liée au remboursement du crédit.

Une fois que vous avez identifié les raisons du rejet, vous pouvez tenter d’en discuter avec un conseiller financier afin de trouver une solution alternative. Il est possible qu’en modifiant certains aspects de votre dossier (apport personnel plus élevé, allongement des durées d’emprunt), vous puissiez répondre aux exigences imposées par les nouvelles mesures réglementaires du HCSF.

Si cela ne suffit pas à obtenir un accord favorable pour l’obtention du prêt hypothécaire souhaité auprès de votre institution financière habituelle, n’hésitez pas à comparer les offres proposées entre plusieurs banques concurrentes. Le marché du crédit immobilier est concurrentiel et les offres peuvent varier grandement d’un établissement à l’autre.

Il existe aussi des courtiers en crédit immobilier qui peuvent vous aider dans vos démarches de négociation avec les banques. Ces intermédiaires spécialisés ont une connaissance fine du marché et sont habitués à traiter des demandeurs de prêt hypothécaire présentant un profil spécifique comme le vôtre.

Bien que les nouvelles règles imposées par le HCSF puissent rendre plus difficile l’obtention d’un crédit immobilier pour certains emprunteurs, il reste possible de trouver une solution alternative grâce à la négociation ou en faisant appel aux compétences d’un courtier en crédit immobilier professionnel.