Quel statut pour une société d’achat et revente de biens immobiliers ?

4

Vous voulez savoir comment devenir un marchand de marchandises ? LegalVision répond à toutes vos questions !

A découvrir également : Comment faire un placement qui rapporte ?

Dans cet article, LegalVision met son expertise juridique à votre service pour vous aider à comprendre tout ce qui concerne ce sujet. Voici un résumé des points clés à retenir :

I/ Qu’est-ce qu’un marchand de marchandises ? II/ Peut-on devenir un marchand auto-entrepreneur ? III/ Cette activité peut-elle être réalisée par la création d’un ICS ? IV/ Qu’en est-il du statut d’une société commerciale ? V/ TVA applicable sur marge VI/ Diminution des honoraires de notaire

A découvrir également : Pourquoi investir dans le placement SCPI de rendement ?

I/ Qu’est-ce qu’un marchand de marchandises ?

Un marchand de marchandises est une personne dont l’activité se rapporte à l’achat et à la revente de biens immobiliers (biens immobiliers, terrains, maisons, entreprises…). C’est dans le but de réaliser des profits. Généralement, pour être en mesure d’augmenter la valeur immobilière d’un bien qu’il souhaite revendre, le marchand de marchandises procède si nécessaire à la rénover.

Bien que certains métiers soient exclus pour son exercice, la commerce du marchand de marchandises reste accessible à tous. Il ne nécessite aucune qualification professionnelle avant de commencer.

En outre, en termes de formalités, il est plus facile de s’engager dans une entreprise en tant que marchand de marchandises que de devenir un agent immobilier. En outre, notez que l’agent immobilier agit comme intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur de biens immobiliers. Bien que le marchand de marchandises soit principalement le propriétaire des marchandises qu’il vend ou revend.

II/ Peut-on devenir un marchand auto-entrepreneur ?

Certains vous diront qu’il est possible de créer une entreprise commerçante avec un statut d’auto-entrepreneur. Ensuite, ils clarifieront que, ce statut n’est pas recommandé pour l’exercice d’une telle activité.

Tout d’ abord, vous vous exposez aux conséquences qu’un tel statut peut avoir sur votre responsabilité personnelle. Notez qu’en tant que marchand de biens ayant le statut d’auto-entrepreneur, votre patrimoine personnel est confondu avec celui de l’entreprise. Cela ne ne garantit aucune protection de vos biens personnels. C’est un statut risqué qui pourrait vous faire perdre toute votre richesse. Par exemple, pour commencer en tant que marchand de marchandises, vous devrez contracter des prêts auprès de particuliers ou d’institutions financières. Ainsi, le statut d’auto-entrepreneur permet à tous vos créanciers de saisir vos biens personnels lorsque vous n’êtes pas en mesure de le rembourser.

En outre, en entreprise autonome, vous êtes obligé de rester dans la limite des seuils de chiffre d’affaires fixes. En effet, pour vos activités commerciales, vous ne devez pas dépasser un chiffre d’affaires annuel de 170 000€. Par conséquent, en cas de transfert d’un terrain ou d’un bâtiment jusqu’au seuil défini, vous ne serez plus considéré comme un entrepreneur indépendant. Dans tous les cas, le statut d’auto-entrepreneur est très limitatif en termes d’investissement pour une entreprise commerçante. Ce statut n’est donc pas souvent bénéfique sur le terrain.

Mais, outre ces développements, la réalité est plus simple : il est interdit de s’engager dans une entreprise en tant que commerçant de biens avec un statut de micro/auto-entrepreneur.

III/ Cette activité peut-elle être réalisée par la création d’un ICS ?

Le nom de Société Civile Immobilière (SCI) peut créer de la confusion et suggérer qu’un tel statut serait idéal pour l’exercice d’une entreprise en tant que marchand de marchandises. Mais ce n’est pas le cas dans la pratique. En effet, l’activité d’un marchand de biens immobiliers représente une activité entièrement commerciale.

Maintenant, il est interdit à un IBS d’exercer une activité commerciale. En d’autres termes, un IBS ne peut pas avoir une activité consistant à acheter et à revendre des biens avec une recherche de profit. D’autre part, un SCI convient à une activité d’achat immobilier dédiée à la location non meublée. Notez que lorsque la location est meublée, elle fait partie d’une activité commerciale.

En outre, en cas d’achat d’un bâtiment dédié à la construction et à la revente, vous devez créer un SCCV (Société Civile Real Estate Construction Sale). Cela doit être le cas pour chacun des de ce type que vous souhaitez effectuer.

Il est donc évident que le statut de société civile immobilière ne convient pas à l’activité du marchand immobilier.

IV/ Qu’en est-il du statut d’une société commerciale ?

Le statut d’une société commerciale est sans aucun doute le statut idéal pour démarrer une entreprise commerçante. Il s’agit déjà d’une activité commerciale. Contrairement à une entreprise individuelle, la création d’une entreprise contribue à sécuriser vos biens personnels. Cela est possible grâce à des réglementations qui limitent la responsabilité au niveau des cotisations. Toutefois, lorsque vous vous associez à plusieurs personnes pour créer une entreprise, vous pouvez opter pour les formes d’entreprise suivantes :

  • Le SAS ;
  • Ou, LLC.

En ce sens, la plupart des gens qui se lancent dans la création d’une société commerçante préfèrent choisir la SAS. Ce choix est souvent fait en raison de la flexibilité de son cadre juridique.

Toutefois, si vous êtes le seul actionnaire et n’ont aucune responsabilité envers une autre personne dans votre direction, vous pouvez choisir entre :

  • Le SASU ;
  • Ou, EURL

En effet, SASU est l’équivalence de la SAS dans le cas d’un seul actionnaire. Les marchands de marchandises qui sont les seuls actionnaires de leur entreprise se déplacent souvent vers la forme SASU.

En fin de compte, avec une société de type commercial, les associés ou actionnaires ne sont pas considérés comme responsables des dettes de la société. Sauf s’il s’agit d’une mauvaise gestion ou même d’une fraude directe ou indirecte. En effet, la loi stipule très clairement que les activités d’achat et de revente de bâtiments sont incompatibles avec le statut d’entrepreneur indépendant.

V/ TVA applicable sur marge

Le marchand de marchandises a généralement un régime fiscal moins rigoureux et avantageux. En effet, pour ce professionnel, la TVA est applicable exclusivement à la marge réalisée. En d’autres termes, la différence entre le prix de revente et le prix d’achat du puits. Par exemple, si un appartement et sa rénovation vous coûtent 300.000€ et vous le vendez pour 350.000€. Votre bénéfice réalisé ici est de 50 000€, c’est seulement sur cette marge que vous paierez la TVA au Trésor. Le taux de TVA représente souvent 20%.

En outre, certaines situations peuvent nécessiter une méthode différente d’application de la TVA. C’est le cas lorsqu’un immeuble est revendu dans les quatre ans suivant son achat. Pour ce faire, il est important de demander l’avis d’un avocat. Il est également possible d’embaucher un avocat spécialisé pour vous aider à vérifier l’état d’une telle situation.

Cependant, en ce qui concerne l’impôt sur le revenu, elle se fait en fonction du statut juridique choisi par le marchand de marchandises.

Dans le contexte d’une entreprise individuelle ou d’une société à responsabilité non limitée, le marchand de marchandises ou chacun des associés sera assujetti à un régime fiscal identique à celui du marchand. Sinon, il s’appliquera au montant des marges (société).

De même, pour une société à responsabilité limitée telle que : SASU, SAS et SARL. Il sera soumis au taux de 15% jusqu’à €38.120 et 28% pour un revenu plus élevé jusqu’à 500.000€. Au-delà de cela, le taux de 33 % s’applique. Il est à noter que ce taux pourrait tomber à 26,5 % d’ici 2021.

Par la suite, le montant des sommes perçues à titre de revenu foncier sera imposé.

VI/ Diminution des honoraires de notaire

Dans l’exercice de son activité d’achat et de revente de biens immobiliers, le marchand sollicite fréquemment les services d’un notaire. Cela donne lieu au paiement de différentes taxes. Pour ce faire, la société commerçante bénéficie de frais de notaire considérablement réduits et avantageux. En effet, normalement, un particulier doit en principe payer entre 7 et 8 % comme honoraires de notaire. Le marchand de marchandises, quant à lui, n’aura à payer que des honoraires de notaire compris entre 2% et 4%.