5 % seulement des loyers ne sont pas payés, mais le sujet fait grincer bien plus que des dents. Entre crise du logement, loyers qui s’envolent et propriétaires pour qui chaque impayé rime avec inquiétude, l’équation locative se corse. Si la plupart des locataires honorent leur engagement, même quand le marché s’emballe, la question du recouvrement demeure un champ de bataille, où l’huissier de justice n’arrive jamais par hasard. Il agit en expert de la gestion de crise, arbitre pragmatique entre dialogue et procédure, souvent à la croisée des chemins entre l’espoir d’un accord et la nécessité d’une action musclée.
I RÔLE DE L’HUISSIER DE JUSTICE AU STADE DU LOYER IMPAYÉ
Aucune des parties ne gagne à laisser traîner un impayé. Plus la situation s’enlise, plus elle devient difficile à résoudre. Le premier réflexe conseillé : établir une communication franche avec le locataire en difficulté. Une explication, parfois, suffit à débloquer la situation. Quand la gêne financière est temporaire, un accord écrit pour échelonner la dette peut tout régler, à condition que chacun joue le jeu. Mais si le dialogue ne donne rien ou que les engagements ne sont pas tenus, le bailleur doit alors passer à l’étape suivante : relance formelle, lettre recommandée avec accusé de réception, puis recours à l’huissier.
Ce professionnel du droit intervient pour défendre au mieux les intérêts de son client. Selon le choix du propriétaire, recouvrer la dette, expulser, ou les deux, il adapte sa stratégie, fort de son expérience des litiges locatifs.
A/ Recouvrement des loyers
Pour obtenir le paiement, l’huissier peut d’abord délivrer une simple mise en demeure, fondée sur l’article 1153 du Code civil. Cet acte officiel constitue une preuve et lance le décompte des intérêts de retard. Si le locataire ne réagit pas, d’autres outils existent.
Le propriétaire peut envisager des mesures conservatoires : saisir un compte bancaire, bloquer des avoirs mobiliers ou immobiliers, placer une sûreté sur un bien. Ces mesures doivent respecter des conditions : existence d’un bail écrit ou autorisation du juge, et preuve de la menace sur le recouvrement. En pratique, l’huissier rédige les actes, mais il faut ensuite obtenir un titre exécutoire : ordonnance de paiement non contestée ou décision judiciaire.
Pour chaque étape, qu’il s’agisse d’une action devant le tribunal d’instance pour un bail d’habitation, ou devant la cour compétente pour un bail commercial, l’huissier accompagne le bailleur, sans pour autant le représenter devant le juge.
B/ Signification des actes pour la résiliation du bail
Quand la récupération de la dette ne suffit plus, le propriétaire peut viser la résiliation du bail et le départ forcé du locataire. Pour cela, l’huissier signifie au locataire un commandement de payer, en application de la clause résolutoire prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour l’habitation, ou l’article L.145-41 du Code de commerce pour les locaux professionnels ou commerciaux. Cet acte, strictement encadré, ne peut être délivré que par un huissier.
La clause résolutoire s’applique dans trois situations, à connaître pour tout bailleur :
- Retard ou non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie
- Absence d’assurance contre les risques locatifs
- Non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux, notamment en cas de troubles du voisinage à la suite d’une décision judiciaire
En l’absence de réaction du locataire dans les délais légaux (deux mois pour un logement, un mois pour l’assurance ou un local commercial), une assignation peut être délivrée pour faire constater par le juge la résiliation du bail. Ce dernier peut toutefois accorder des délais au locataire, selon les cas prévus par la loi. Si la situation sort du cadre de la clause résolutoire, il faudra recourir à une assignation classique.
Lorsque la demande du bailleur aboutit, le juge peut prononcer la résiliation, exiger le paiement des arriérés, octroyer une indemnité d’occupation jusqu’au départ, et ordonner l’expulsion. A noter : certains baux notariés permettent un recouvrement forcé sans passer par le juge, mais jamais l’expulsion, qui reste du ressort du tribunal.
Le congé pour défaut de paiement, prévu par la loi pour l’habitation comme pour le commerce, ne peut être délivré que pour des impayés répétés et manifestes : un seul loyer en retard ne suffit pas.
II/ HUISSIER ET EXPULSION
A/ Signification des actes et formalités avant l’expulsion
Quand la justice a tranché, ordonnance provisoire ou jugement définitif, la décision doit être signifiée selon les règles précises du Code de procédure civile. Si le locataire ne s’exécute pas, l’huissier lui adresse un commandement de quitter les lieux (article L.412-1 du CPCE), tout en informant obligatoirement le préfet si le local sert d’habitation principale ou mixte.
Le commandement précise le délai laissé au locataire pour partir, ainsi que la date à partir de laquelle l’expulsion pourra intervenir. Pour un logement, la loi impose deux mois de préavis (sauf exceptions), respect de la trêve hivernale compris. Pour un local commercial, la loi ne fixe pas de délai précis, mais prévoit un délai raisonnable, sans obligation d’avertir le préfet.
Si, à l’issue du délai, le locataire reste, l’huissier peut demander l’assistance de la force publique pour procéder à l’expulsion, que le local soit à usage d’habitation, mixte ou commercial. En parallèle, le bailleur peut toujours poursuivre le recouvrement des sommes dues sur les biens du locataire.
Le préfet dispose de deux mois pour accorder ou refuser (même tacitement) le concours de la force publique.
B/ Expulsion et ses conséquences
Le locataire peut, à tout moment, remettre spontanément les clés à l’huissier, qui clôturera alors la procédure par un procès-verbal. Il arrive aussi que certains vident les lieux discrètement. Dans ce cas, l’huissier, accompagné de témoins, peut constater l’abandon du logement et dresser un état des lieux, même sans intervention de la police si le concours n’a pas été sollicité.
Si le mobilier reste dans les locaux, le juge de l’exécution peut être saisi pour statuer sur leur sort si le locataire ne les récupère pas dans le mois suivant l’expulsion. L’huissier déclare systématiquement le procès-verbal d’expulsion aux services fiscaux, mais le propriétaire peut également le faire.
En cas de refus de la force publique par le préfet, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État pour obtenir réparation du préjudice causé par la non-assistance à l’expulsion. L’huissier, là encore, accompagne dans la rédaction de la demande auprès des autorités.
Professionnel aguerri du terrain et des arcanes du contentieux locatif, l’huissier de justice reste un interlocuteur précieux pour guider le bailleur vers les solutions les plus adaptées, sécuriser les démarches et maximiser les chances de recouvrement.
Article paru dans le magazine de la Chambre des Proprietorswww.chdp.asso.fr
JM
